各县、区人民政府，白银高新区管委会，市政府各部门，市属各企事业单位，中央、省在银各单位：

《白银市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》已经市政府第15次常务会议审议通过，现印发你们，请结合实际认真贯彻落实。

白银市人民政府办公室

2022年8月25日

（此件公开发布）

白银市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法

第一章  总 则

第一条  为进一步规范白银市建设用地使用权转让、出租、抵押等交易行为，提高存量土地资源利用效率，切实发挥市场配置土地资源的决定性作用，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）《甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号）的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为，包括土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

第三条  市自然资源部门负责全市土地二级市场的市场建设、指导培训、规则制定、监督管理等工作。

市、县自然资源部门授权不动产登记机构为本级土地二级市场交易承办机构（以下简称:交易机构），具体办理建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的交易业务，并提供相关服务。市自然资源部门授权白银市不动产登记机构承办白银区市区范围内的土地二级市场交易具体事宜，授权白银市自然资源局白银分局承办白银区市区范围外的土地二级市场交易具体事宜，授权白银市自然资源局平川分局承办平川区辖区的土地二级市场交易具体事宜。

第四条  市、县自然资源部门可以按照交易、登记一体化建设原则，建立有形的土地二级市场，设立交易大厅，搭建建设用地二级市场交易平台，设置交易、登记服务窗口，提供交易场所，汇集发布交易信息，办理交易事务。

第五条  市、县自然资源部门应当制定“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。进入土地交易二级市场的交易主体可自行交易，也可委托交易机构进行公开交易。

土地二级市场交易遵循“公开、公正、公平、诚实信用”的原则依法实行市场化运作，任何单位和个人非因法定事由不得干预。

第二章  交易条件

第六条  建设用地使用权交易，应当依法取得建设用地权属证书及地上建筑物、其他附着物权属证书或证明。

第七条  建设用地使用权转让，不改变土地和地上建筑物利用现状的，可以按原用途转让；改变土地和地上建筑物利用现状，对地上建筑物改、扩建或者重新建设的，应当符合城乡规划，并重新办理相关审批手续。

第八条  以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规和出让合同约定的前提下，应当满足以下条件：

（一）按照出让合同约定进行投资开发，已完成投资额达到开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。

第九条  建设用地使用权转让涉及国有资产的，应经国有资产管理部门或上级主管部门批准。

第十条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让、出租、抵押：

（一）未依法取得建设用地权属证书的；

（二）建设用地及其地上建筑物权属不清、有争议的；

（三）以出让方式取得土地使用权的，不符合本办法第八条规定的条件的;

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权交易的;

（五）未按划拨决定书规定或出让合同约定动工开发建设，因企业自身原因被认定为闲置土地的；

（六）依法收回建设用地使用权的;

（七）共有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易，未经其他共有人书面同意的；

（八）法律法规规定禁止交易的其他情形。

第三章  建设用地使用权转让

第十一条  本办法所称的建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。国有企业改制涉及的建设用地使用权转移和公司股权转让，不纳入建设用地使用权转让范围。

司法处置和资产处置涉及建设用地使用权转移的，属出让用地的，可委托交易机构公开交易。

第十二条  建设用地使用权转让时，应当附具原有规划条件。转让后原划拨决定书规定或出让合同约定的权利、义务随之转移。

第十三条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让，划拨建设用地使用权人必须按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让；需转让的，划拨建设用地使用权人应向县级以上自然资源部门提出申请，报经县级以上人民政府批准。转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让价款，按转移登记办理；转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方办理建设用地使用权出让手续，并依法补缴土地出让价款。法律法规或划拨决定书明确规定应当由政府收回建设用地使用权的除外。

第十四条  以出让方式取得的建设用地使用权转让。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权方可转让。通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

第十五条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，也可以补缴土地出让价款，将土地使用权变更为出让方式。

第十六条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应依照规定办理转移登记手续。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应报经县级以上自然资源部门和住建部门批准。建设用地使用权分割、合并应具备独立的分宗条件，满足规划、消防、用水、用电、用暖、用气等要求，不影响生产、经营和独立使用功能。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人的同意，并保障权利人的合法权益。

第十七条  政府有关部门或事业单位在进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，资产权利人在处置前应征求宗地所在地的市、县国有资产管理部门、自然资源部门意见，作为国有资产处置依据，并将宗地有关情况如实告知当事人。

第十八条  政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权，划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的，经县级以上人民政府同意批准后，可办理转移登记；不符合《划拨用地目录》或需有偿使用的，划入方应持相关土地资产划转批准文件等，先办理土地出让手续，再办理不动产登记。

第十九条  宗地一经确定，不得随意分割。确需分割转让的，在符合划拨决定书规定或出让合同约定前提下，应满足以下条件：

（一）分割后的地块具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；

（二）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

第二十条  本办法所称的建设用地使用权分割转让，是指不动产权利人在依法登记取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权后，将整宗建设用地分割为两宗或两宗以上并进行转让的行为或将依法登记取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权“连房带地”转让的行为。

第二十一条  有下列情形之一的，建设用地使用权分割转让不予批准：

（一）划拨决定书规定或出让合同约定不得分割转让的；

（二）工业用地上的综合楼、职工宿舍用房等行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让；

（三）法律法规规定不得分割转让的其他情形。

第二十二条  建设用地使用权分割转让，应符合法定控制性详细规划以及用途管制的相关规定，需要办理相关审批手续的，经依法审批同意后办理分割转让手续。

第二十三条  建设用地使用权分割转让，法律法规及相关规范性文件有明确限制土地分割转让规定的，原则上应将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同，在分割转让审批中予以落实。

第四章  建设用地使用权出租

第二十四条  本办法所称的建设用地使用权出租，是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十五条  以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权方可出租。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应依照规定办理登记。全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。

第二十六条  以划拨方式取得的建设用地使用权出租，应按有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租（出租年限超过5年），或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第二十七条  市、县自然资源部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。

第五章  建设用地使用权抵押

第二十八条  本办法所称的建设用地使用权抵押，是指为担保债务的履行，债务人或第三人将建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作为抵押财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

第二十九条  建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权抵押的，可以到自然资源部门直接办理不动产抵押登记。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。

第三十条  划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。划拨土地使用权抵押，其抵押价值应根据划拨土地使用权权益价格计算。划拨土地价格可根据《自然资源部办公厅关于印发〈划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）〉的通知》（自然资办函〔2019〕922号）的有关规定科学合理评估。有关要求可以在抵押合同、不动产登记簿及不动产登记证明中进行记载。

第三十一条  以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物所有权连同土地可以一并抵押。

第三十二条  按照债权平等、适度放宽的原则，自然人、企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第三十三条  探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后，仍须按原用途使用土地，不能随意变更，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。市、县（区）人民政府要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

第六章  服务与监管

第三十四条  建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的操作流程。推进线上交易平台和信息系统建设，积极推广“互联网+政务服务”模式，逐步建成完善的网上交易系统，实现网上交易。自然资源部门可在现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，并提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。交易双方可通过土地二级市场交易平台等发布和获取交易信息；注重发挥社会中介组织在市场交易活动中的服务和桥梁功能。交易机构可向社会公开具备相应业务资质、信用良好的社会中介服务机构，供交易双方自由选择，为交易双方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、交易资金监管等服务，产生的有关费用由交易双方承担。

第三十五条  建立服务机构名录。交易机构不得为交易双方指定服务机构。交易双方不能自行选择服务机构的，可从土地二级市场服务机构名录中随机抽取。

第三十六条  交易机构应当加强对服务机构的指导和监督，引导其诚信经营，对失信的服务机构实施惩戒。

第三十七条  市、县自然资源部门应当加强土地二级市场交易管理与不动产登记的有序衔接，在交易大厅可以为交易、登记、税务、金融等相关部门或机构提供办事窗口。建立土地二级市场交易信息平台与不动产登记信息平台的互通共享机制。市场主体提交申请及相关材料后，可由交易管理部门和登记机构并联审查，由交易管理部门出具监管意见，同时将涉及的交易监管信息等原始资料及时提供给不动产登记机构。登记机构要根据交易管理部门移交的资料和交易监管意见，做出登记或不予登记的决定，办理相应手续，并将登记资料等及时反馈给交易管理部门。

第三十八条  市、县自然资源部门会同税务部门、住房城乡建设部门建立健全信息平台互通共享机制，实现信息的及时推送。

第三十九条  市、县自然资源部门应当会同财政、税务、金融等部门运用财税、金融和优化服务等措施，强化土地一、二级市场的联动监管，加强土地投放总量、结构、时序等衔接，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。建立土地价格定期评估和发布制度，实时监测地价水平和变动情况，把握土地市场运行态势和价格走势。

第四十条  交易机构应当加强土地二级市场交易监管：

（一）对建设用地使用权交易中出让合同和划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核，对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的，不予办理相关手续。

（二）建设用地使用权转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定；

（三）交易价格监管。国有建设用地使用权转让的，交易双方可通过土地二级市场交易平台等发布和获取交易信息；交易双方可自行协商交易，也可委托交易平台公开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县自然资源主管部门应报同级人民政府决定可行使优先购买权。

（四）市、县自然资源部门要加强合同履约监管，及时提醒和督促受让人继续履行相关义务。不得因土地使用权人转移而随意变更原合同约定的权利义务；确需变更的，应按程序报批。健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制和失信责任主体实施联合惩戒机制，对交易行为、交易程序等是否合规进行检查，并将检查情况予以公开。

第四十一条  交易机构可以商金融机构设立监管账户，交易双方要求资金监管的，为交易双方提供交易资金监管服务。

申请交易资金监管的，受让人按合同约定将部分或全部转让成交价款划入交易资金监管账户，待完成不动产转移登记后，交易机构向监管银行出具《交易资金划转通知书》并发送纸质或电子指令，由监管银行将交易资金划入转让人账户。

第七章  附 则

第四十二条  本办法第八条所称的“开发投资总额”参照发展改革部门或行政审批部门出具的准入、核准、备案等立项文件记载的建设项目总投资额为计算依据。没有立项文件的，可以委托工程咨询单位、资产评估机构、会计师事务所等专业机构进行评估确定其总投资额。开发投资总额、已完成投资额均不含建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费。

第四十三条  市自然资源部门可根据本办法制定土地二级市场交易规则。

第四十四条  “本办法所称建设用地为国有建设用地，”已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，待国家、省出台明确规定后可参照本办法执行。

第四十五条  本办法自发布之日起施行，有效期5年。

第四十六条  本办法由白银市人民政府负责解释。

附件：《白银市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》的文件解读