各县区党委组织部、社会工作部、住建局、市场监督管理局：

现将《白银市业主共有物业和共有资金管理办法（试行）》《白银市普通住宅物业服务质量考评方案（试行）》《白银市试点小区物业服务费监督管理办法（试行）》印发给你们，请认真组织遵照执行，不再另行制定方案。

以上三项制度重点适用于《白银市物业企业党建与服务“双提升”试点工作方案》中选定的21个试点小区，有效期1年，非试点小区可参照本办法执行。 

中共白银市委组织部             中共白银市委社会工作部 

白银市住房和城乡建设局          白银市市场监督管理局 

  2025年5月12日

白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）

第一章  总则

第一条  为了规范本物业服务区域内共有物业和共有资金的监督管理，规范使用共有物业和业主共有资金，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》法律法规和相关文件精神，结合实际，制定本办法。

第二条  【共有物业】本办法所指的共有物业，是指在本物业服务区域内，除专有部分物业、市政公用设施设备以外的所有部位和共用设施设备，共有物业归本物业服务区域全体业主所有。包括：

（一）建筑区划内的道路（属于城市公共道路的除外）；

（二）建筑区划内的绿地（属于城市公共绿地或明示属于私人所有的除外）；

（三）物业服务办公用房、业主委员会办公用房、物业管理设施设备用房，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、门厅等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或设备间等结构部分；

（四）附属设施设备，包括电梯、天线、照明，消防设施、路灯、沟渠、池、井等；

（五）建筑区划内的从地下到楼顶的其他所有专有产权之外的场所。

第三条  本办法所称业主共有资金，包括：

（一）共有物业收益，具体包括：

1.利用电梯、外墙、楼顶、户外等物业共用部位、共用设施设备发布的广告收益；

2.利用公共配套设施，如活动场地等经营收益；

3.小区地上停车位等公共停车场的收益，占用小区共有物业进行停放车辆的收益；

4.在小区进行商业或促销类型的活动所产生的收益，包括摊位租金、摊位费、入场费和场地费、收益分成等；

5.地下室等物业共用部位及属于全体业主共有的商业用房出租产生的租赁费；

6.部分通信运营管理费；

7.物业共用部位和共用设施设备被损坏或违法使用得到的赔偿或收益；

8.因使用物业共用部位、共用设施设备而收取的违约金、滞纳金等；  

9.其他利用物业共用部位、共用设施设备经营产生的收益。

（二）业主依据管理规约或业主大会决定分摊的费用；

（三）其他合法收入：

1.孳息及合法投资产生的收益；

2.物业服务人违反物业服务合同约定所支付的违约金和赔偿金；

3.小区业主或物业使用人以及相关的第三方单位违反物业服务合同或小区管理规约等所产生的违约金；

4.业主委员会为维护全体业主公共权益而进行的诉讼胜诉后获得的败诉方支付或赔偿的收入；   

5.业主大会代收业主资金无法偿付的资金结余； 

6.政府补贴、个人或组织捐赠等。

第四条  共有物业和业主共有资金的使用与管理实行业主决策、利益共享、公开透明、全程监督的原则。

第五条  业主、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、属地街道办事处或乡（镇）人民政府、社区依照法律法规对本物业服务区域的共有物业和业主共有资金使用与管理进行监督。

业主委员会（物业管理委员会）聘请的专业机构（如会计师事务所、律师事务所）配合业主、业主委员会（物业管理委员会）的监督工作。业主委员会（物业管理委员会）应当每月对本物业服务区域的共有物业和业主共有资金使用和管理情况进行公示，

方便业主进行全面监督。

第二章  共有物业的使用与管理

第六条  本物业服务区域内共有物业禁止任何单位、个人进行侵占、处分或未经业主大会同意改作他用。

业主对共有物业享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。

第七条  业主大会在物业服务合同终止后与物业服务人办理交接时，物业服务单位应当提供共有物业清单，由业主委员会（物业管理委员会）组织查验共有物业，对利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录和物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关完整资料进行妥善接收，并且办理交接手续。

第八条  业主、物业使用人、物业服务人应当遵守管理规约及物业服务区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不得损害业主或任何第三方的合法权益，不得从事法律、法规、管理规约等禁止的行为。

业主、物业使用人、物业服务人使用建筑区划内的共有物业应当遵守法律、法规、规章和本物业服务区域的管理规约，按照有利于物业使用、安全和公平合理原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的关系。

第九条  利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规、小区管理规约、本办法的规定，并经本物业服务区域的业主大会表决同意。

第十条  本物业服务区域共有物业的管理包括：

（一）对共有物业及相关资料物品等进行承接查验；

（二）对共有物业进行维修养护；

（三）对共有物业进行改建或重建；

（四）改变共有物业的用途；

（五）利用共有物业从事经营活动。

第十一条  本物业服务区域内的共有物业由小区业主大会委托物业服务人作为共有物业管理人进行管理。    

共有物业管理人、使用人对其所管理或使用的共有物业的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

共有物业管理人应当加强对小区屋顶、外墙、楼梯间等物业共用部位的日常巡查。发现安全隐患的，应当及时处理；发现存在影响市政专营设施安全等情况的，应当及时报告市政专营单位；发现电梯、消防设施故障、外墙墙面存在脱落危险、屋顶或外墙出现渗漏等危及物业安全等紧急情况的，应进行应急维修。共有物业管理人对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立档案。共有物业管理人对共有物业的管理接受业主和业主委员会（物业管理委员会）的监督。  

第十二条  本物业服务区域对于是否为物业共用部位、共用设施设备购买物业安全、房屋及公共设施维修保险，由业主大会依程序进行表决确定。

第三章  共有资金的使用与管理

第十三条  开设业主共有资金基本账户，由本物业服务区域业主大会决定。该区域所有共有资金存入本账户。业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）掌管账户信息，并与开设共有资金基本账户的银行签订业主共有资金监管协议，约定资金监管的权利和义务。

第十四条  本物业服务区域业主共有资金账户日常由小区所属业主委员会（物业管理委员会）管理。业主委员会（物业管理委员会）指派二人掌握发起付款申请、审批操作。社区负责账户资金监管，本着为业主负责的原则，严格审核和拨付。

社区、业主委员会（物业管理委员会）共同确保账户资金安全。

第十五条  业主共有资金用于：

（一）补充相应的物业住宅专项维修资金；

（二）支付业主委员会委员津贴、业主大会聘用机构或人员（如专职工作人员、法律顾问、义工等）的费用；

（三）补充物业服务酬金；

（四）业主大会会议决定的年度预算支出；

（五）财务、审计、法务、物业服务评估、聘请专业第三方机构等产生的费用；

（六）业主委员会（物业管理委员会）或业主大会参与诉讼时聘请的律师费和诉讼费，以及败诉后法院判决需要支付或赔偿的费用；

（七）物业住宅专项维修资金使用范围外的维修、改造费用；

（八）业主大会会议决定或依法、依本办法应当支出的其他费用。

第十六条  【财务制度】业主大会应当依照国家相关法律、法规、规章等规定建立健全业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。业主大会应当建立业主共有资金财务档案，由业主委员会（物业管理委员会）聘请具有相应从业资格的财务管理人员或委托专业机构、物业服务人进行账务管理，指定专人妥善保管财务资料。管理人员变更的，应当及时移交保管的财务档案。任何个人和单位不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第十七条  【保值增值】本物业服务区域业主共有资金除银行储蓄或依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或为他人提供担保。

第十八条  【年度预算】本物业服务区域由业主委员会（物业管理委员会）或委托物业服务人制定的年度预算，经业主委员会（物业管理委员会）审议并经业主大会表决通过后，按流程和权限支付。具体流程为：

（一）预算编制

1.业主委员会（物业管理委员会）或委托物业服务人每年 12 月 1日前提交下一年度总预算申请，预算含支出项目名称、来源依据、项目金额、测算标准、支出进度等。

2.年度预算包括的项目有：物业服务人的人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等，业主委员会（物业管理委员会）聘请的专职工作人员、法律顾问或机构的薪酬及费用、业主委员会（物业管理委员会）委员津贴、业主大会经费，业主委员会（物业管理委员会）工作经费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用、物业服务区域清洁卫生费用、物业服务区域绿化养护费用、物业服务区域秩序维护费用、办公费用、物业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，物业外墙的清洗粉刷费用、房屋安全鉴定费、固定资产置办费、公共能源消耗费用、物料消耗费用，共有资金收支情况审计费、业主委员会（物业管理委员会）主任任期和离任经济责任审计费及其他合法支出。

（二）预算表决

业主委员会（物业管理委员会）应当在提交业主大会表决前依程序将年度预算依法进行公示，并在业主大会表决时对有关费用做必要的解释、说明，接受全体业主监督。业主大会表决年度预算时实行整体表决。

（三）支付审核

审核付款已列入年度预算并经业主大会表决通过的项目支出，业主委员会（物业管理委员会）依据业本办法、物业服务合同、议事规则或第三方合同办理支付手续。

第十九条  【预算外支出】

（一）当共有资金有盈余时，业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）在盈余额度内，使用共有资金用于物业维修资金范围内的支出项目。

（二）政府专项补贴、个人或组织专项捐赠，由业主委员会（物业管理委员会）审议后根据补贴和捐赠项目及金额实行专款专用。

（三）其他预算外共有资金使用程序，业主委员会（物业管理委员会）经业主大会授权后进行使用。

第二十条 【应急维修】物业服务区域出现应急维修情况的，业主共有资金的支出程序如下，物业服务人应及时向业主委员会（物业管理委员会）和社区报告关于本物业服务区域内共有物业需要应急维修的情况：

（一）从业主共有资金账户中支出的，由物业服务人向业主委员会（物业管理委员会）申请，业主委员会（物业管理委员会）应当在收到申请之日起五个工作日内审核维修费用并办理拨款手续。

（二）应急维修完成后，业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人应将应急维修资金使用情况报告、费用列支清单及发票进行公示。

第二十一条  【账目公示】业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人应当定期与银行核对业主共有资金账目，并按月公示下列情况：

（一）业主共有资金交存、使用、增值收益和结余情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主拖欠其他分摊费用的情况；

（四）公示业主大会委托专业机构对业主共有资金收支核查的情况；

（五）其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

第二十二条  【业主监督】业主发现业主委员会（物业管理委员会）对业主共有资金使用不当或存在共有资金管理缺失等情形的，应及时向社区提出书面异议，社区在收到异议之日起十日内须将异议核查情况向业主答复并公示。

第二十三条  【审计】

（一）业主委员会（物业管理委员会）可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行审计并公示审计报告。审计应按财务年度进行，审计费用从业主共有资金中列支。

（二）经物业服务区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。该提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）委托会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。

（三）业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名有权提请物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府另行组织复审，复审所产生的费用由前款联名业主先行共同承担；复审后异议成立的，复审费用从业主共有资金中列支，前款联名业主先行承担的费用应当退回。复审后异议不成立的，复审费用由前款联名业主共同自行承担。

第二十四条  【业主委员会（物业管理委员会）责任审计】

本物业服务区域实行业主委员会（物业管理委员会）主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支，审计结果在物业服务区域内的显著位置和业主微信群进行公示。

业主大会有权决定将以下事项列为业主委员会（物业管理委员会）主任任期和离任经济责任审计事项：

（一）具体执行业主大会决议的情况；

（二）业主委员会（物业管理委员会）对具体事项决策程序的合规性、执行情况；

（三）共有物业使用与管理是否符合和遵守本办法规定的情况，共有物业的收益是否依规列入共有资金账户进行管理的情况；

（四）业主共有资金财务收支的真实、合法和效益情况；

（五）共有资金账户的管理及保值增值情况；

（六）其他需要审计的内容。 

第二十五条  【欠费处置】业主或物业使用人拖欠其他分摊费用的，业主委员会（物业管理委员会）应当向欠费业主或物业使用人发出欠费缴纳通知单。

欠费缴纳通知单一般包含欠费金额、缴费期限、违约金计算、缴费账户、缴费方法、相关后果等内容。业主委员会（物业管理委员会）应在物业服务区域内显著位置公示欠费业主或物业使用人的门牌号、欠费金额、违约金。

业主或物业使用人无正当理由，逾期仍不缴纳的，由业主委员会（物业管理委员会）委托律师采取诉讼方式予以追缴，所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）由欠费业主或物业使用人承担。

第二十六条  业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）招聘专业财务人员或委托物业服务人负责小区的财务管理，确保小区财务公开、透明、规范。

第二十七条  【过渡阶段】过渡阶段是指从本办法实施之日起至业主共有资金全部纳入业主共有资金基本账户收取之日止的时间段，最长不得超过半年。

业主大会设立业主共有资金基本账户十五日内，物业服务人应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户。物业服务人须配合业主委员会（物业管理委员会）完成业主共有资金收款主体从物业服务人账户转为业主共有资金账户，过渡阶段中物业服务人收取的业主共有资金须在每月的25日前划转至小区业主共有资金账户。原物业服务人对原共有资金账目妥善保管。

业主共有资金的使用审批及拨付流程可由业主委员会（物业管理委员会）会议决定并公示后实施，期间出现未尽事宜，由业主委员会（物业管理委员会）会议进行优化补充。业主委员会（物业管理委员会）对业主共有资金收支明细及用途的真实性、合法性、完整性负责。

第四章  附则

第二十八条  本办法经业主大会表决通过后实施，对全体业主、物业使用人、物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）具有约束力。

第二十九条  本办法由市级物业主管部门负责解释，自印发之日起施行，试行期1年。

附件：白银市业主共有物业和共有资金监督管理协议（示范文本）

附件：

白银市业主共有物业和共有资金监督管理协议

（示范文本）

甲方（监管部门）：社区

负责人：

地址：

联系电话：

乙方（资金管理单位）：业主委员会或物业管理委员会

法定代表人：

地址：

联系电话：

丙方（开户银行）：

负责人：

地址：

联系电话：  

为了规范本物业服务区域内共有物业和共有资金的监督管理，规范使用共有物业和业主共有资金，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》《人民币银行结算账户管理办法》《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》等有关规定，经各方协商一致，特订立本协议。

　　一、账户的开立与管理

　　（一）甲乙双方在丙方开立共有资金管理账户，户名为：***小区共有资金监管账户，账号为：_________。管理账户用于_______小区共有资金存储、支取和增值等相关业务，不可通兑。

　　（二）乙方应当按照共有资金管理相关规定，将_______小区共有资金全部存入管理账户。乙方应当根据账户管理和共有资金管理相关规定，对该账户进行规范管理，甲方对管理账户资金进行监管。

　　（三）未经业主共同决定，不得使用共有资金。甲、乙、丙任何一方不得挪用、侵占管理账户的共有资金。

　　二、三方的权利与义务

　　（一）甲方的权利与义务

     甲方根据《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》相关规定，对辖区物业小区业主共有资金实施监管。

    （二）乙方的权利与义务

　　1.乙方应当按照《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》，向丙方提供相关资料和预留签章，办理管理账户的开立、变更、撤销和支付结算等业务。

　　2.乙方按照《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》，向丙方提供相关资料，申请开通管理账户的电子支付渠道。

　　3.甲乙双方的开户资料发生变更时，乙方应及时到丙方办理变更手续。

　　4.乙方应当每月与丙方核对共有资金账目。

5.甲乙双方对提交资料的真实性、完整性、合规性和有效性负责，违反《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》及本协议的约定，提供虚假信息，依法承担法律责任。　                             （三）丙方的权利与义务

　　1.丙方应当为甲乙双方提供优质、快捷的支付结算服务。

　　2.丙方依法为甲乙双方的管理账户信息保密。除国家法律、行政法规另有规定或者本协议约定外，丙方拒绝任何单位或个人查询、冻结、扣划管理账户资金，依法保证资金的安全。

　　3.丙方应当按照《人民银行结算账户管理办法》《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》相关规定对管理账户进行年检，并可通过获取政府公开信息等措施对共有资金管理单位开户材料的真实性、完整性、有效性进行审核。

4.丙方可以向县（区）物业主管部门核实甲乙双方提供的相关材料。

5. 甲乙双方开户资料发生变更的，丙方应当按照《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》相关规定，办理变更手续。

　　6.丙方有义务配合审计机构对监管账户进行审计。

　　三、协议约定变更或解除

　 （一）本协议在有效期内的履行应以不违反中华人民共和国法律和国家有关主管部门的政策、法规为基本前提。本协议与《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》规定不一致的，应以《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》为准。

　　（二）本协议在履行过程中需对协议进行修订、或需解除本协议时，甲、乙、丙任何一方不得单方面执行，均需协商一致并达成书面协议。书面协议达成前，不影响本协议条款效力。

　　四、不可抗力与政府行为免责条款

   （一）由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本协议不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力或政府行为的一方，应在5日内以书面形式通知协议其他方，并在不可抗力或政府行为发生之日起15日内，向本协议其他方提供有效证明文件。

由本协议三方按事件对履行协议影响的程度协商决定是否解除协议、部分或全部免除履行协议的责任、延期履行协议。遭受不可抗力或政府行为的一方未履行上述义务的，不能免除其违约责任。

　　（二）在出现不可抗力或政府行为的情况下，双方均应采取适当措施减轻损失。任何一方因未采取措施或采取措施不当导致损失扩大的，应当对扩大的损失承担责任。

　　（三）在丙方尽职尽责范围内，因协助相关行政部门披露甲乙双方账户信息时，丙方不承担任何法律责任。

　　五、争议解决

　　甲、乙、丙三方在履行本协议过程中发生争议时，应当通过友好协商解决；协商不能解决的，可以向丙方所在地人民法院提起诉讼。

　　六、通知与送达条款

　　与本协议有关的材料或通知的送达均以本协议首部所记载的地址为准，只要送至上述地址，不论是否实际签收，也不论是否实际拆阅，均视为送达。任何一方联系地址、联系方式或联系人变更，应在发生变更之日起3个工作日内以书面形式通知另两方；否则，按未变更地址送达视为有效送达，无论该文件是否退回或被拒收，由此产生的责任与损失由变更方承担。

　  七、其他事项

　　（一）本协议自甲、乙、丙三方法定代表人或负责人签字并加盖公章之日起生效，自管理账户撤销之日起失效。

    （二）与本协议有关的材料或通知是本协议的有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。

　　（三）本协议未尽事宜，按照《白银市业主共有物业和共有资金监督管理办法（试行）》规定执行。

　　（四）本协议一式肆份，甲、乙、丙三方各持壹份，甲方向县（区）物业主管部门备案壹份，具有同等法律效力。

    （五）未尽事宜，可另附协议。

　甲方（公章）：

      法定代表人或负责人（签章）：

　　　    年 　月 　日

　　  乙方（公章）：

　　  法定代表人或负责人（签章）：

　　　　  年 　月　 日

      丙方（公章）：

　　  法定代表人或负责人（签章）：

　　　  　年 　月　 日

白银市普通住宅物业服务质量考评方案（试行）

为提高我市住宅小区物业服务质量，依法维护业主、物业服务企业等各方的合法权益，将加强和改进物业服务融入基层社会治理体系，提升居民幸福指数，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》法律法规和相关文件精神，结合我市实际，制定本方案。

一、考评范围、内容和标准

（一）考评范围。我市行政区域内已交付使用且经备案的住宅物业服务项目及开展物业服务活动的物业服务人。

（二）考评内容。主要为物业服务质量测评、业主满意度调查两部分内容。

1.物业服务质量测评包括：物业基本服务、物业公共部位与共用设施设备管理、公共秩序管理服务、绿化、保洁服务。

2.业主满意度调查包括：基本服务、房屋维护管理、公共设施设备管理、公共秩序管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设。

（三）考评标准。以附件内容为主。

二、考评组织

市县（区）两级物业主管部门、街道办事处或乡（镇）人民政府和物业行业协会应当加强对物业服务和管理的领导，将物业服务和管理纳入基层社会治理体系，统筹落实物业服务质量考评工作机制，定期研究解决物业服务和管理工作中的重大问题。

（一）市级物业主管部门应履行下列职责：       

1.制定全市物业服务质量考评相关制度并组织实施； 

2.指导和监督县（区）物业主管部门开展物业服务质量考评工作，并组织开展物业服务质量考评相关业务培训；

3.建立全市统一的物业服务质量考评体系；

4.指导和监督物业行业协会开展物业服务质量考评工作； 

5.法律、法规规定的与物业服务质量考评相关职责。

（二）县（区）物业主管部门应履行下列职责：

1.贯彻执行物业服务质量考评相关制度和要求；

2.对物业服务企业和项目经理开展物业服务质量考评及备案登记；

3.每季度组织考评人员对本辖区物业小区开展考评工作； 

4.负责办理与物业服务质量考评相关的物业管理区域划分、前期物业招投标、前期物业服务合同、物业承接查验、物业服务合同备案等工作；

5.对物业服务企业、物业从业人员和参与物业服务质量考评人员组织开展业务指导和培训；

6.指导和监督物业服务企业退出交接活动；

7.处理物业服务质量考评工作中的投诉；

8.建立健全物业服务质量考评工作联席会议制度；

9.法律法规规定的与物业服务质量考评相关职责。

（三）街道办事处或乡（镇）人民政府应履行下列职责：

1.贯彻执行物业服务质量考评相关制度和要求；

2.配合县（区）物业主管部门每季度组织考评人员对本辖区物业小区开展考评工作；

3.对物业服务企业和项目经理开展物业服务质量考评及备案登记；

4.积极协调物业项目的移交和接管；

5.建立物业服务质量考评工作中的矛盾纠纷化解机制；

6.法律法规规定的与物业服务质量考评相关职责。

（四）物业行业协会应履行下列职责：

1.加强行业自律管理，贯彻执行物业服务质量考评相关制度和要求；

2.制定物业服务质量行业规范和等级标准；

3.建立和完善物业服务企业服务标准；

4.参与和监督物业服务质量考评工作。

三、考评方式

考评方式主要采取定期考评、专项考评、业主满意度调查。

（一）定期考评

1.定期考评由县（区）物业主管部门负责实施，街道办事处或乡（镇）人民政府配合县（区）物业主管部门开展物业服务质量测评、业主满意度调查。

2.县（区）物业主管部门、街道办事处或乡（镇）人民政府可以成立评价工作小组，评价工作小组成员一般由县（区）物业主管部门、街道办事处或乡（镇）人民政府、社区、业主委员会（物业管理委员会）工作人员组成。也可邀请“两代表、一委员”、市级物业主管部门工作人员、其他相关部门工作人员、物业行业协会相关人员、非本辖区物业服务企业代表参与。评价工作小组成员一般由5-9人单数组成，通过实地检查、查阅记录的方式对物业小区服务质量进行评价。

3.街道办事处或乡（镇）人民政府配合县（区）物业主管部门按季度开展物业服务质量考评工作。

（二）专项考评

    1.由市级物业主管部门牵头，针对不同时期遇到的不同问题可以邀请纪检、社工、发改、公安、民政、司法、人社、自然资源、生态环境、文旅、市场监管、信访、体育、人防、城管、供电、供水、供气、供热、通信等部门开展物业服务质量考评工作。  

2.市级物业主管部门对属地普通住宅物业服务项目进行抽查考评，抽查应考虑随机与均衡相结合。全年实现普通住宅物业服务项目考评工作全覆盖。

3.发现重大违法违规行为、信访投诉、媒体曝光等情况，市级物业主管部门牵头开展服务质量考评工作。

（三）业主满意度调查

    社区组织辖区业主运用“电子投票管理系统”开展季度业主满意度调查，抽样比例不低于业主总户数的三分之二。

四、考评结果

物业服务质量考评权重100分，其中物业服务质量测评占比80%、业主满意度调查占比20%。【季度综合评定得分:物业服务质量测评得分*80%+业主满意度调查得分*20%】【年度综合评定得分：四个季度综合评定得分总和的平均值】。

（一）综合评定结果在80分以上的物业小区，由物业服务企业对所列问题自行整改，整改完成后报街道办事处或乡（镇）人民政府，并在小区内公示。

（二）综合评定结果在60-80分（不含80分）的物业小区，由业主委员会（物业管理委员会）监督物业服务企业完成整改，并在一定期限内对整改情况进行复查。对拒不整改或整改后未达到要求的，上报县（区）物业主管部门按规定进行扣分，并列为重点监督检查对象。

（三）综合评定结果在60分以下（不含60分）的物业小区，由县（区）物业主管部门上报市级物业主管部门，按规定对物业服务企业进行扣分，并约谈企业负责人，责令限期整改。对拒不整改或整改后未达到要求的，由社区组织召开业主大会表决重新选聘物业服务企业。

（四）物业服务企业发生以下任一行为的，将予以一票否决，其物业服务质量考评结果记0分。

1.未按规定程序退出所管理物业服务项目，造成不良影响的或物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

2.挪用套取住宅专项维修资金或归属小区公共收入的；

3.擅自改变物业管理区域内公共建筑、共用设施和物业管理用房用途的；

4.经确认因物业服务企业主要责任，造成重大安全事故的；

5.将一个物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人的；

6.发生其他与法律法规相违背的。

（五）对物业服务质量考评工作中发现的扣分事项和存在问题，街道办事处或乡（镇）人民政府应出具《白银市物业服务质量综合检查责令整改通知书》，督促物业服务企业整改落实，并抄报县（区）物业主管部门。

（六）物业服务企业有下列情况的，由市县（区）两级物业主管部门进行通报并扣分：

1.经考评工作要求责令整改，但整改不到位或出现经常性反弹的；

2.交办事项未及时落实的；

3.发生责任事故的；

4.业主投诉较多或有业主群访、重访的；

5.被相关部门处罚的；

6.发生大量违章搭建制止不力的；

7.需要通报并扣分的其他事项。

（七）综合评定结果由街道办事处或乡（镇）人民政府统计汇总，统计汇总结果上报县（区）物业主管部门。业主或物业服务人对考评结果有异议的，可向市县（区）两级物业主管部门申诉。

五、考评结果运用

市级物业主管部门根据综合评定结果，设立“红黑榜”，按照5%的比例，确定本年度“红榜”“黑榜”物业服务企业，在全市范围内公开发布。

1.优先推荐参与国家级、省级、市级“美好家园”、“红色物业”项目申报。

2.优先推荐参与其他物业服务项目招投标资格。

3.综合评定得分不合格的，取消其下年度物业服务投标资格。

4.不合格企业限期整改，对拒不整改或整改后未达到要求的，由社区组织召开业主大会表决重新选聘物业服务企业。

5.对综合评定前十名（可并列）物业服务小区的项目经理由物业行业协会进行表彰。

6.对项目考核连续两个季度评定不合格的项目经理，建议物业服务企业进行更换、调整；对项目年度考核不合格的项目经理进行通报。

六、考评相关要求　

（一）客观评价，如实申报。凡在本市行政区内，从事物业服务活动的物业服务企业均需参与物业服务质量考评工作。各相关单位要高度重视物业服务质量考评工作，要求上报信息及相关文件真实可靠，切实把考评工作做细、做实、做好，抓出成效。一经发现瞒报、错报、虚报的，从重严肃处理，并在全市范围内通报。

（二）严密组织，密切配合。物业服务质量考评工作涉及市、县（区）、乡（镇）街道、社区四级主体和多个部门。各相关单位要对照物业服务质量考评要求，各司其职、严密组织、密切配合，共同做好相关工作。被考评的物业服务企业针对考评中发现的问题，应及时予以整改。

（三）提高认识，严格履职。考评工作涉及各物业服务企业在业主心目中的形象、涉及优先推荐的，各考评人员要自觉接受社会各界监督，要严守职业道德，严格工作纪律，坚持公平、公正、公开的原则，严肃纪律，公正评分，做到给分有理，扣分有据，依法依规做好考评工作。

（四）及时公开，全程监督。为保证考评工作的可监督性，有效提高考评工作的正面激励和反面警示作用，考评时间、结果及扣分原因及时向被考评物业服务企业反馈，考评结果及时向业主及社会公开。

附件：1.物业服务质量测评表（参考文本）

2.业主满意度调查表（参考文本）

3.物业服务质量季度综合评定情况表（参考文本）

4.物业服务质量年度综合评定情况表（参考文本）

5.物业服务质量综合检查责令整改通知书（参考文本）

附件1：

物业服务质量测评表（参考文本）

小区名称：                                              物业企业名称：                                 考评时间：     年   月   日

附件2：

业主满意度调查表（参考文本）

单位（盖章）：                                                                            评价日期：      年      月      日

附件3：

物业服务质量季度综合评定情况表（    年  季度）（参考文本）

　填报单位（盖章）:                                                                              日期:      年     月     日

附件4：

物业服务质量年度综合评定情况表（    年）（参考文本）

填报单位（盖章）:                                                                               日期:      年     月     日