关于对市政协八届一次会议第006号提案的答复

蒋民委员：

您提出的“关于加强老旧小区物业管理工作的建议”收悉，现答复如下：

您提的建议很好，对我们工作具有很好的参考价值和指导意义。近年来，我们不断健全物业管理制度，规范物业企业管理行为，积极维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，人民群众生活和工作环境得到日益改善。主要做了以下工作：

一、制定制度措施，切实解决存在问题

在全面调研的基础上，针对发现的问题，根据国家、省、市物业管理相关法律法规，结合我市实际，借鉴外地成熟经验的基础上修订《白银市物业管理办法》。计划从业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业的维护使用等方面进一步规范我市物业管理工作，目前已完成征求意见，下一步召开专家论证会后提交住建局局务会议审议。为进一步加强对物业管理工作的监督，提升服务水平，促进社区治理和物业管理和谐共治，结合我市实际，联合市民政局转发了《省住建厅省民政厅关于组建物业管理委员会试点工作的通知》（甘建房〔2022〕36 号），要求各县区借鉴外地成熟经验先行试点，再逐步推开，努力规范我市业主自治制度。为认真贯彻落实中央组织部等部门印发的《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）的通知》和住房和城乡建设部等部门印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》精神，进一步提升党组织领导下的物业管理服务和社区治理水平，推进全市物业管理服务系统党建全覆盖，结合我市实际，制定并印发了《白银市住房和城乡建设系统开展加强物业管理提高服务水平共建“美好家园”活动实施方案》，从14个方面提出了评选“美好家园”的要求，指导各县区以此作为契机，进一步提高提高物业服务水平，不断增强居民群众幸福感。

二、加强物业监督管理,提高工作成效

一是根据《关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》(甘政办发〔2014〕52号)和《甘肃省住房和城乡建设厅甘肃省发展和改革委员会甘肃省市场监督管理局关于整顿规范物业服务市场秩序的意见》（甘建房〔2020〕184号）要求，遵循“属地管理、重心下移”的原则，健全以街道（乡镇）为主的“县(区)、街道（乡镇）、社区（村）”三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康发展轨道。针对物业管理现状，实行物业管理联席会议制度，要求各县 (区)在街道(乡镇)加挂物业管理办公室的牌子，组织居委会、派出所、物业企业、业委会、专业经营单位和城市管理部门参加，协调物业企业进入退出，业委会的履职及物业企业、业委会、建设单位、专业经营单位之间的矛盾。二是按照《白银市物业管理办法》，建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会（业主代表）三方协调机制，及时协调处理物业纠纷。各部门按照各自职责，相互协调，指导成立业主大会和选举业主委员会，依法履行职责，依法处理物业管理纠纷。三是根据实际工作中发现的问题，我们计划出台《白银市人民政府关于进一步加强物业属地管理和落实相关部门职责的实施意见》，意见中解决了你提出的“五位一体”的物业网格化管理模式，旨在进一步落实物业管理属地管理，解决相关部门推诿扯皮问题。

三、规范物业管理行为，确保政策法规有效落实

（一）规范前期物业管理。为规范前期物业管理，解决监管部分的问题，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，在行业主管部门的监督下，实行公开招投标制度，对暂不具备招投标条件项目，采用协议招标的方式；非住宅物业采取协议方式选聘物业服务企业。要求配置的物业服务用房应在规划设计阶段予以确定，包括物业服务企业进行物业服务的办公用房、业主委员会办公用房、业主公共活动用房和物业管理商业用房等，建设行政主管部门在项目竣工验收时应列入验收范围。

（二）规范物业服务收费公示。依据《白银市普通住宅星级服务标准测评实施方案》规定，物业服务企业收费的项目、标准及收支情况，做到定期公布。要求物业服务企业建立电梯、车辆、保安管理等物业管理制度，在服务区域内显著位置公示管理制度、服务内容、收费标准，接受业主委员会和业主的监督和质询。在下一步的工作中，我们将定期检查，对公布信息不真实、不及时的在信用评价体系中予以扣分并公布。

（三）规范物业服务收费价格。目前我们正在着力推进此项工作，物业服务收费政府指导价制定由发改部门牵头，我局和市场监管部门配合，以我局牵头制定的《白银市普通住宅物业服务星级标准》为依据，考虑其他成本因素后，测算出物业服务收费标准。《白银市普通住宅物业服务星级标准》经过起草、研究讨论、征求意见、公示等环节，和相关部门会签后将于近日下发。发改部门将测算出的物业服务收费标准提交政府常务会议审议后向全社会公布。届时，物业服务收费、装修押金、公摊费用、垃圾清运费等一系列涉及物业管理领域的收费标准都将明确。

（四）规范物业管理区域内终端收费。根据《物业管理条例》第四十五条关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定和《甘肃省物业管理办法》第二十八条规定。我局充分利用老旧小区和“三供一业”改造机会，全面落实水、电、暖终端收费和终端服务，彻底解决困扰我市多年因水、电、暖终端收费问题引起的物业管理矛盾纠纷。

四、程序到位，充分发挥业主的自治作用

根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，明确各部门、街道、社区职责，积极组建业主委员会，指导其全面正确履职，促进业主自律和民主决策，切实维护全体业主的合法权益。由所在街道办事处督促并指导及时召开业主大会，选举成立业主委员会。业主委员会根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会展开工作，并接受其指导和监督。业主委员会接受业主大会的委托，监督、配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

五、进一步加强部门协调，营造良好工作氛围

（一）加大宣传，强化教育。积极组织开展国家、省市物业管理相关法律法规宣传活动，让广大业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。继续努力协调价格管理部门、各供应单位、街道办事处、社区居委会、物业服务企业通力合作，密切配合加大宣传，促进业主对物业管理工作的理解和支持，积极引导业主转变观念，树立正确的物业消费观念，主动接纳物业管理服务。

（二）加强教育培训，提升从业人员素质。一是推行从业人员持证上岗和执业资格认证制度，做好物业服务经理职业资格和物业服务员从业执业资格的登记、注册、认证等管理工作，并加强考核和监督；二是加大物业服务企业从业人员职业道德、服务意识、专业服务知识和工作方法的培训力度，提升从业者整体素质和服务水平。三是加大对物业管理服务人员专业技能培训。通过多种学习渠道提升物业人员本职工作能力，牢固树立服务意识。继续做好对持证上岗人员开展定期不定期检查，规范从业人员持证上岗。

（三）建立考核奖励及红黑榜机制。定期对物业服务企业管理运行情况进行全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好的物业企业，通过以奖代补的形式予以奖励，列入白银市诚信企业红黑榜的红榜名单；对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告批评，列入白银市诚信企业红黑榜的黑榜名单。我市已经成立白银市物业管理行业协会，旨在加强行业交流、信息公开、推动行业自律，全面落实国务院 “放管服”改革中加强事中事后监管指导思想。

联 系 人：王丰志    联系电话：13909431313

                                                                                                                     白银市住房和城乡建设局

                                                                                                                          2022年8月8日