为方便房地产开发商融资，我国施行了商品房预售制度，允许商品房在未完成建造时即期房形态，便能够提前销售，并在《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，预购商品房可以设立抵押权进行预告登记。结合各银行以及公积金中心通常的做法，借款职工向公积金中心按揭贷款并以购买的预售商品房办理预告抵押登记，等到购买房屋首次登记后进行“期转现”办理正式抵押登记。在当前经济形势不景气的大背景下，按揭贷款逾期风险也随着增加，已经成为各公积金中心棘手的问题。同时，根据《工业和信息化部 财政部关于开展涉企保证金清理规范工作的通知》（〔2016〕335号）的文件规定，政策限制了按揭贷款的担保措施，公积金中心不再允许收取保证金，使得抵押房产作为贷款资金安全的压舱石的重要性更不言而喻。因此，在经济不景气、贷款逾期风险不断增加的背景下，抵押权预告登记能否优先受偿则成了重要问题。本文拟对《最高人民法院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》施行之后，预购商品房抵押权预告登记的优先受偿权问题进行阐释，并提出如何保障优先受偿权以及不能实现优先受偿权情景下的策略与见解，以资参考。支持观点：有观点认为办理预告抵押登记即享有优先受偿权，如认为办理预告抵押表明双方达成抵押共识就有抵押权效力，或认为预告抵押登记意味着实现物权登记从而具备优先受偿效力，但这两种观点均不正确。预告登记本质是债权性质，在所有权预告登记领域可防一房二卖，在抵押权预告登记领域可保证抵押权顺位利益。否定观点：依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产抵押权自登记时设立，未办理抵押权登记不享有优先受偿权。最高人民法院相关裁定也指出，仅办理预售商品房抵押预告登记，未办理抵押权登记，权利人享有的是办理抵押权的请求权，非现实抵押权，仅依据预告登记判令优先受偿权是错误的。二、《担保制度司法解释》第 52 条的规定与实践要点该条规定，办理抵押预告登记后，经审查存在未办理建筑物所有权首次登记等情形致不具备抵押登记条件的，法院不支持优先受偿请求；已办理首次登记且预告登记未失效等，法院应予支持，抵押权自预告登记之日起设立。公积金中心应关注期限，督促职工 “期转现”并畅通与各方沟通渠道，否则可能致预告抵押登记失效。实践中，因第三人原因未办成 “期转现”，预告登记仍有效，90 日不视为经过。公积金中心无法推进“期转现” 时应积极履职留痕，以应对其他债权人主张 90 日已过的情况。同时，即便《担保制度司法解释》出台后，也可能因法律溯及力问题有不同裁判观点，可参照判例抗辩理由应对。自《担保制度司法解释》施行以来，各基层法院逐渐对楼盘未能首次登记不享有优先受偿权即仅仅是普通债权的裁判意见达成共识。而随着房地产行业，各楼盘因为暂停建设或者综合验收未能通过，不能完成首次登记的情况并非个例，使得公积金中心工作人员常常陷入两难境地，既对贷款逾期情况束手无策又因未取得优先受偿权而不敢起诉。当达到起诉条件时，工作人员应当占据先机及时起诉。工作人员的顾虑实则是混淆了优先受偿权的优越性的背景，混淆了取得生效法律文书与执行房产的区别。优先受偿权的优越性体现在当债务人存在多个债权人要求清偿债务时，享有优先受偿权的人能够优先于其他普通债权人得到清偿。但如果债务人并没有其他债权人，并且当地支持未通过综合验收的房产进行拍卖，债权人完全可以通过普通债权的形式将该房产进行拍卖，进而获得清偿。例如，经笔者向相关部门咨询意见，郴州地区可以支持未通过综合验收的房屋进行拍卖，拍卖成功后不动产登记中心在系统中为拍卖房屋做标识注明预告转移登记，当楼盘完成首次登记后，买房人可以申请办证。但是考虑到未首次登记的房屋，拍卖款可能较低甚至流拍的情况，为了兼顾借款职工以及公积金中心的利益，宜等到楼盘完成首次登记后再进行拍卖。但是先行起诉最根本的目的在于防范其他不特定的债权人，在当前经济环境下，借款职工之所以逾期往往是遭遇了风险事件，也意味着存在其他债务纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零六条第一款：被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。换言之，当抵押房产的楼盘未办理首次登记，只是普通债权时，倘若有其他法院先行起诉并对借款职工的房产执行时，公积金中心有可能只能够参与分配。甚至出现极端情况，当公积金中心未探知其他债权人正在起诉借款职工时，一直处于消极等待中，当法院通知参与分配时未能够取得法条中所谓的“执行依据”即生效法律文书，甚至连参与分配的资格都没有。反之，如若公积金中心先行起诉，牢牢抓好优先处置权，只须注意把握好2年的执行时效期间以及不动产续查封，就可以逸待劳等待楼盘完成首次登记。后位的债权人只能在首封法院处置之后再进行处置。根据最高人民法院的《关于首封与优先权执行法院处分财产问题的批复》第三条：“首先查封债权尚未经生效法律文书确认的，应当按照首先查封债权的清偿顺序，预留相应份额”，换言之，如若后位的债权人想要取得处置权，必须预留公积金中心债权的份额。